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| 法院支招：如何拍卖****住房?有抵押,有租赁,不腾房怎么办? |
来源 | 北京法院 审判研究
9月中旬，北京门头沟法院举办了涉房产网络司法拍卖常见问题及典型案例新闻通报会，**2016 - 2018年涉房产网络司法拍卖的基本情况，****介绍涉房产网络司法拍卖的一般流程和注意事项，同时发布5起典型案例并进行司法提示。
涉拍房屋系被执行人系****住房，根据法律规定，执行法院可以对该房屋进行拍卖，但需要为被执行人预留5-8年的房屋租金。被执行人不要误以为自己只有一套房，执行阶段，法院**不会对执行该房屋。
某融资担保有限公司申请执行代某等一案，这个案件中，申请执行人是融资担保公司，代某系其中的一个被执行人，在借贷过程中将房屋抵押给了担保公司。案件执行过程中，我院依法查封了代某名下位于昌平区天通苑的房屋，并且查明，代某名下仅有该一套房屋，没有****套房产，同时查明，代某与其母亲、姥姥共同居住在该房屋之中，妻母亲、姥姥均年事已高，属于其所抚养的家属，故在拍卖成交之后，考虑到附近及周边房屋租赁的****，在债务未得到全额清偿的情况下，为其预留了20万元房屋租金。
涉拍房屋上设有生效租赁权，根据“买卖不破租赁”原则，竞买人成交之后，租赁合同对买受人有约束力，租赁合同继续履行。本案中商业大楼上已经设立了生效抵押权，执行法院仍然可以对被执行人的商业大楼进行拍卖，但需要在拍卖公告中予以提示，竞买人在阅读拍卖公告时应当****关注涉拍房屋的租赁情况，谨慎考虑，决定是否进行交易。
某工贸公司申请执行某建筑公司一案，执行过程中，我院依法拍卖了被执行人某建筑公司名下的一座商业大楼，在拍卖前，已查明：该大楼在裁定查封之前，已经设定有租赁，有书面签订的合同，经现场勘查，某商业酒店一直在此经营，且一直交纳租金。该大楼**终成交，在法院主持下，竞买人与承租人达成一致：即租赁人继续经营，按照租赁合同向新房主（买受人）支付租金。
涉拍房屋系被执行人****住房时，法院会给被执行人6个月的宽限期完成腾房工作，房屋拍卖成交后，无法立刻腾退房屋，竞买人需要容忍宽限期。
陶某申请执行赵某一案，被执行人赵某某名下仅有一套住房，没有****套住房。案件执行的标的是九十万元，所拍卖的房屋以180万元的****成交，这种情况下，使可以退还被执行人90万元的，**不再适用预留五到八年租金的条款。但是由于被执行人名下没有****套住房，我们在拍卖公告中明确注明六个月的宽限期。在裁定拍卖成交后，向竞买人明确释明，需要六个月之后才能交付房屋，竞买人对此表示认同。
许多案件，被执行人自愿同意买房，对于这样的房屋，在成交过户后，被执行人会配合交房工作。但仍存在部分案件，法拍房屋成交、过户后，面临腾房难的问题，一些被执行人会用相对****的方式阻碍腾房工作，法院需要强制措施腾退房屋。竞买人在拍卖前，可以向法院咨询案件的基本情况，对后续腾房工作有基本了解后，再决定交易。
某银行申请执行某家具装修公司一案，我院依法查封、评估、拍卖被执行人名下的一套房产，在该房屋拍卖成交之后，竞买人在约定时间内将全部款项交至法院，法院出具了拍卖成交裁定，并未竞买人办理了房屋过户。在竞买人办理完房屋过户之后，我院责令被执行人将房屋腾退交付竞买人。被执行人未履行腾退交付义务，我院依法张贴了腾退房屋公告，并在公告中载明：腾退时不得损坏房屋及其附属设施。现场勘查过程中，发现房屋的实际控制人将房屋毁坏，在法院查清相关情况后，对相关人员进行了传唤，告知因其行为对执行工作造成了妨害，法院依法准备对其拘留、罚款。实施破坏的人员认识到问题的严重性，承认错误，**赔偿问题与竞买人积极的进行协商，并**终达成了一致意见。
竞买人在竞拍房屋时，在经过前期的咨询、看样、了解房屋情况后，应谨慎思考再决定是否拍卖。本案中，竞买人没有经营酒店的相关经验，竞拍成功后的对酒店的后续经营存在困难。
在某资产公司申请执行某酒店系列案件的执行过程中。法院依法查封被执行人的国有土地使用权及房屋，并依法评估、拍卖。该国有土地使用权及房产中有酒店、餐饮、健身等单位在营业，拍卖成交后，被执行人拒绝交付，经过做大量的工作，竞买人和被执行人进行了协商，由于竞买人并不是专业经营酒店餐饮的单位，被执行人也拿出了足够多的诚意，表明相关经营单位需要缓冲时间，**终，双方签订了合同，**土地、房产交付问题达成协议，由被执行人向竞买支付租金，允许其经营一段时间，时间届满后，被执行人搬走，通过此种方式**终完成交付。
可以。很多被执行人以为自己只有一套住房，法院是不会对****住房进行处置，根据法律规定需预留5到8年的房屋租金。比如在门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中，在房屋拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金。
2 . 已处置房产设定有权利负担（抵押权、租赁权）如何处理？
设定租赁权房屋。对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，执行法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订，并且实际履行，已交付租金，这种情况下，租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。
具体认定标准，上海市的某法院做了实践性的探索，标准为在查封之前签订租赁合同、租赁人已经缴纳租金、承租人对房屋进行了实际占有。在面对此问题时，我院在实践中会到物业公司或者居委会调查询问，部分小区物业公司或居委会对住户的情况有一定的了解，能够较为公正的提供房屋涉租赁情况。在某工贸公司申请执行某建筑公司一案，某建筑公司名下的商业产权大厦在查封之前已经租赁出去，查明之后，在拍卖公告中明确公示。拍卖成交后，执行法院负责承租人与竞买人的对接，按照原租赁合同履行，合同履行之后法院再协助竞买人房屋腾退工作。
设定抵押权房屋。抵押权是担保物权，为确保债权的实现，债权人往往到不动产登记部门对房屋做抵押登记，在财产变现后，抵押权则表现为优先受偿权。根据法律规定，有六个月的宽限期。在陶某申请执行赵某一案中，拍卖成交且过户完成之后，因房屋涉及抵押权，且被执行人没有****套住房，给了六个月的宽限期。
房产拍卖成交后，在没有法定理由的情况下（法定理由一般为：有效的租赁、六个月宽限期等），执行法院应负责将所拍卖的房屋交付给竞买人。但实践存在一些****情形，如房屋实际占有人以特殊理由相要挟的情形，需要法院去做大量工作完成交付。但也存在被执行人拒绝交付的情形，需要法院启动强制腾退的程序，要张贴强制迁出的公告、找周转住房等等。
在某银行申请执行某家具装修公司一案中，在房屋拍卖成交后，被执行人及房屋实际控制人拒绝交付房屋，并且对房屋进行了破坏，在法官做了大量释法明理的工作之后，**终通过强制腾退的方式成功交付该房屋。
**拍卖房屋的交付问题，人民法院也在进行探索。如大兴法院，由专门的拍卖组负责拍卖全过程，包括腾退房屋；中山市****人民法院按照“决策事务职业化、辅助事务社会化、强制事务警务化的”思路，把强制执行的事务划分给法警队承担；广东高院专门针对拍卖成交后房屋交付问题出台意见。
尽管如此，实践中的情况仍然十分复杂，如某非融资性担保公司申请执行张某一案，拟进行拍卖的房屋中有被执行人和家属居住，家属情况是，被执行人之母患有癌症，且八十多岁，被执行人的其中一个子女，虽已成人，但智力残疾、肢体残疾，这种情况在拍卖成交后，腾退房屋**存在很大的难度。所有对于有意竞买法院拍卖房屋的人，一定要事先权衡利弊得失。
读：读拍卖公告、读拍卖流程。公告方面，主要看房屋瑕疵，组织拍卖的法院会把拍卖标的的瑕疵在拍卖公告上标注清楚，作为有意竞买人，应对拍卖标的的瑕疵有足够了解之后，作出利益权衡，决定是否购买。
拍卖对象的瑕疵包括：设定有合法的抵押权，根据法律规定，腾房有六个月的宽限期；设定有合法租赁权，要容忍的租赁权期无法腾房；实践中存在房屋被实际占有、居住的情形，竞买人对于此要有足够的认识，并非办理完过户，**可以立刻把房子交付拍卖的房屋，此类房屋瑕疵在拍卖公告中会有详细的介绍，所以一定要认真读。另外，拍卖平台都会将具体拍卖流程详细在平台上公开，对于如何拍卖、如何缴纳****金等问题可以阅读平台上的具体拍卖流程。
看：看样问题。目前部分法院将组织看样工作进行外包，有的法院是亲自集中组织看样。拍卖公告所公示的信息不如实际看样生动、形象，**是我们通常所讲的亲历性。比如孙某执行许某一案中，我院将被执行人名下位于朝阳区惠新西街的房屋拍卖，拍卖成交后，竞买人来院表示：因为其爱人没有看，但是看样的时候，他去看了，拍了视频，其爱人表示可以购买，但是拍卖成交后去看，发现公摊面积太大，其爱人不同意购买，以此为由要悔拍。
问：购房资格、过户税费等问题向有关部门咨询。比如到不动产登记部门询问购房资格问题，**北京市而言，各区的限购政策并不****一样。如拍卖通州的某地下仓库时，按照通州的限购政策，在北京市有一套住房**不能再次购买；纳税问题，到不动产所在地税务部门咨询。**重要的是，相关问题一定向执行法院询问，可以电话询问，也可以到法院执行部门找到执行法官或工作人员询问。
思：根据前期的询问、阅读、看样后，进行理性思考，而后再决定是否购买。在拍卖成交后，以“没想好”、“家里人不同意”等作为理由悔拍，法院是不能支持的，除了暂不予退还****金之外，法院还会对其训诫。如果被认定成恶意悔拍，根据法律规定可以对相关人员采取拘留、罚款措施。
大庆中院曾对一恶意竞买人作出处罚，一男子在没有购买意愿、明知资金不足、无力支付拍卖款的情况下，在竞买人中恶意抬高****，连续出价16次将起拍价11万元的拍品抬高至460万元，网络成交后以没有支付能力为由拒绝缴纳拍卖余款，被法院拘留并罚款。
自2016年门头沟法院开始通过网络司法拍卖的方式进行财产处置起，三年来通过网络司法拍卖处置被执行人财产共337件，成交108件，成交额2.1亿元，溢价率为109.52%。其中拍卖房产共88件，成交52件，成交额2.08亿元，有18名被执行人因为在网络上看到其房屋的拍卖公告，在正式开拍前履行生效文书义务，成功兑现申请人胜诉权。网络司法拍卖具有公开透明、便捷高效、成本低廉、广泛参与等优势，与普通动产以及传统拍卖方式相比，涉房产司法网络拍卖具有如下特点：
一是房产价值大，成交率高，****化被执行人财产价值的实现。2016年至今，门头沟法院通过网络司法拍卖的方式拍卖动产的成交率为42%，成交金额为0.91亿元，拍卖房产的成交率为59%，成交金额为2.08亿元。一般而言，普通动产的拍卖金额从几块到几万块不等，对于一些几十万至上百万的大标的案件，即使动产处置成功，也很难将申请人的权益全部兑现。与普通动产相比，房产价值大、成交率高，房产处置成功后，意味着申请人能够拿到更多的钱，通过网络平台拍卖房产，是提高财产处置效率，保障当事人合法权益的有效手段。此外，由于房产的价值大，若对其依法进行处置，也能够对被执行人形成有效威慑，有效发挥强制措施的作用，促使被执行人尽快履行义务。
二是拍卖过程公开透明，交易安全，****化竞买人利益的实现。与传统拍卖方式相比，网络司法拍卖依托互联网平台，整个拍卖过程从信息公告、竞拍到交易确认公开透明。申请人、被执行人、竞买人以及社会公众均可以通过第三方平台浏览房产的拍卖信息和交易信息。特别是对于涉拍房产的细节以及拍卖流程、程序相关的问题，还可以通过向第三方拍卖平台或法院咨询得到答复。此外，拍卖当日，竞买人能够实时在拍卖平台上了解其他竞买人的出价情况，从而更合理的选择交易。
三是房产拍卖成功后过户交接程序复杂，部分房屋腾房困难。普通动产交易成功后，直接交付即可，房产拍卖成功后，竞买人需要亲自前往相关机构进行过户；在办理过户手续时，房屋过户费用种类多，税费复杂，比如土地增值税、契税、出让金以及房产涉及的物业费、水、电等费用，需要竞买人对房屋过户涉及税费有一定了解；部分案件中，还会出现被执行人让家里老人或小孩住在房内，给腾房工作制造困难，又或者所拍房产涉及被执行人****住房，被执行人采取暴力手段拒绝腾房，不配合财产处置工作的，此类法拍房屋即使交易结束完成过户，后续腾房仍面临腾房难的问题。
为****化发挥房产司法网络拍卖的作用，保护申请人、被执行人、竞买人的合法权益，我们从以下措施着手，畅通涉房产网络司法拍卖工作流程，加强工作标准化、规范化管理，有效解决拍卖房屋腾退和交付等影响效率的问题：
一是穷尽措施调查信息，****涉拍房产信息完整****。房屋上拍前，对涉拍房屋进行详尽调查,对包括但不限于房屋的权属、权利负担、占有使用、欠缴费税、质量瑕疵等事项进行调查。以我院一套目前正在拍卖公告期的房产为例（展示京东网拍卖的某房产），1.对房屋结构进行调查，对房屋户型、朝向、楼层等竞买人**为关心的问题进行****调查，同时将房屋实际情况拍照记录，进行公告，便于竞买人直观了解房屋情况。对于被执行人不配合看房的，通过向居委会、物业等进行基层调查，了解户型、朝向，对相关信息予以登记；2.对房屋权属的调查，特别是对是否设立抵押权，抵押权金额多少的问题进行调查；3.对房屋居住情况的调查，对于是否有钥匙、是否设定租赁（若存在租赁，详细了解租赁的时间）、居住情况、能否看样等问题进行调查。
二是丰富网拍宣传手段，提高涉拍房屋曝光度。利用好北京法院网、诉讼资产网等传统渠道，发布拍卖公告，同时对拍卖的房屋信息在门头沟法院官方微博、微信、抖音等平台进行同期发布与公开，定期对集中拍卖的拍品策划宣传主题，在《法治进行时》等栏目进行宣传，让更多竞买人了解涉拍房产的信息。
三是法院全流程参与，畅通房产过户交接程序。为****涉房产网络司法拍卖工作各个环节的衔接顺畅，我院执行局全程参与网络司法拍卖的各个流程，从房屋查封、信息调查、议价评估、拍卖公告，到网络拍卖、成交确认、过户裁定，均有执行法官或法官助理进行推动与跟进。房屋成交后，竞买人在处理缴纳税费、房产过户和被执行人房屋腾退等问题时，若有需要，经竞买人申请，法院也会参与配合，辅助竞买人完成上述工作。
四是积极引入专业力量，为网拍工作提供保障。与专业的网络司法拍卖辅助服务机构合作，由第三方派驻专人在我院执行局，负责协助法官接听竞买人的咨询、带领竞买人现场看样、提供资料信息等服务，为竞买人提供更为****的服务。下一步我院预备借助第三方力量，为涉拍房屋制作VR视频，方便有意竞买人更加直观的了解房屋基本情况。通过这种方式，畅通竞买人与法院之间的沟通，方便竞买人更便捷的了解涉拍房产的信息，提高网拍效率和成功率。下面请法官助理李雨芊介绍一下司法拍卖流程。
在办理执行案件的过程中，人民法院会依法对被执行人的财产进行调查，发现被执行人有房产的，法院会到不动产登记部门对房产进行查封，防止财产转移；同时，根据法律规定，须到被执行人房屋处张贴查封公告，进行公示；也要对房屋进行现场勘查和实地调查，查看房屋有无人居住、居住人员情况、有无设定租赁等情况。
当执行法院为房产的首先查封法院的情况时，法院可依法启动房产****确认程序。按照现行《****人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，当事人双方可就房产进行议价；议价不成的可由执行法院定向询价；定向询价不成的，可进行网络询价，现在的网络询价平台有三家，包括京东网、淘宝网以及工商银行，在系统内录入相关房产相关信息后，三个平台会根据大数据信息给出询价****，拍卖****取询价****的平均值，网络询价速度快、****低，是确认财产处置参考****的一种有效方式；网络询价不成的，或当事人一致要求委托评估以及法律规定必须要委托评估的，法院会通过电子摇号确认评估公司，请评估公司对房产进行评估。
在确定房产处置****后，根据现行法律规定和拍卖政策，一般按照网络询价或者评估****的70%进行上拍，若一拍流拍，则会在前次保留价基础上再降20%进行拍卖。****人民法院建立全国性网络服务提供者名单库，由申请人和被执行人自主协商确认拍卖平台。房产拍卖的的公示期为一个月，在这一个月公示期中有意竞买人可以咨询房屋的相关情况，有条件的，也可以在法院的组织下进行看样。
竞买人有意通过网络司法拍卖的方式竞买房产的，需要在开拍前或者开拍时，按照拍卖公告规定缴纳****金，根据流程叫价。以一套拍卖成功的房产为例，该房产在拍卖期间共有5位竞买人叫价，**后确认为********者拍卖成功（配图）。网络拍卖中，系统设定五分钟自动延时，五分钟内无人出价，则拍卖成交。拍卖成交后，需在公告规定时间内将尾款全部交纳，一般来说是十天。
拍卖成交并且将全部尾款交纳后，执行法院会出具拍卖成交裁定书，该裁定书为竞买人办理过户时需要提供的材料，出具裁定书后，竞买人可持裁定书办理过户，并按照规定到税务局缴纳相关税费。
竞买人办理完房屋过户后，面临的房屋的实体交付问题。按照现行的拍卖政策，房屋的交付和腾退由执行法院负责，一直以来，房屋拍卖后，过户与交接工作都是法院执行工作的难点，我院引入行为类案件的腾房方法，采取“六到位工作法”，从前期准备、风险评估、执行预案、协调联动、案件留痕、安置保障六个环节出发，确保腾退工作顺利进行。 |
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